相続した土地や長年所有している不動産を売却しようとした際、「隣地との境界がわからない」「境界標が見当たらない」といった問題が発覚することがあります。
特に古くからの住宅地では、境界を示す杭がなくなっていたり、隣地所有者との間で境界の認識が異なっていたりするケースも珍しくありません。
では、境界が明確になっていない土地は売却できないのでしょうか。
結論からいうと、境界が不明な土地でも売却することは可能です。
ただし、境界の状況によっては、売却価格や買主の判断に影響することがあります。
今回は、土地の境界が不明な場合の売却方法や測量の必要性、注意点について解説します。
土地の境界が不明でも売却はできる？
土地の売却にあたり、必ず確定測量を行わなければならないという法律上の決まりはありません。
そのため、境界が明確になっていない土地でも、売主と買主が状況を理解し、合意すれば売買契約を締結することは可能です。
しかし、境界が不明なままでは、買主にとって次のような不安が生じます。
・購入後に隣地所有者とトラブルにならないか
・実際に利用できる土地の範囲はどこまでなのか
・登記簿上の面積と実際の面積に違いはないか
・建物の新築や建て替えに支障がないか
こうした不安から、購入を見送られたり、価格交渉の対象になったりする場合があります。
そのため、売却を円滑に進めるには、境界の状況を事前に把握しておくことが重要です。
土地の境界を確認する方法
土地の境界を確認する方法はいくつかあります。
境界標を確認する
土地の境界には、金属製のプレートやコンクリート杭などの境界標が設置されていることがあります。
ただし、境界標が存在していても、それだけで隣地所有者との境界確認が完了しているとは限りません。
設置された経緯や測量図との整合性を確認する必要があります。
法務局の資料を確認する
法務局には、土地の地積測量図などが備え付けられている場合があります。
地積測量図には、土地の形状や寸法、面積などが記載されています。
ただし、古い測量図では現在の測量精度と異なる場合や、そもそも地積測量図が存在しない場合もあります。
土地家屋調査士に相談する
境界の状況が不明な場合は、土地家屋調査士に調査や測量を依頼する方法があります。
土地家屋調査士は、法務局の資料や現地の状況などを調査し、必要に応じて隣地所有者との境界確認を進めます。
確定測量とは？現況測量との違い
土地の測量には、大きく分けて「現況測量」と「確定測量」があります。
現況測量
現況測量は、現地の塀や建物、境界標などの状況をもとに、土地の形状や面積を測るものです。
一般的には、隣地所有者との境界確認を伴わないため、測量結果だけで境界が確定するわけではありません。
確定測量
確定測量は、隣接する土地との境界を調査し、必要な関係者との確認を経て、境界を明確にするための測量です。
売却時に確定測量を行っておくことで、買主が安心して購入を検討しやすくなります。
ただし、隣地所有者との協議がまとまらない場合などは、測量に時間がかかったり、境界確認が完了しなかったりすることもあります。
なお、土地の境界には、所有権の範囲を示す境界と、登記上の土地の区画を示す筆界があり、厳密には異なる概念です。
土地の確定測量にはどれくらい費用がかかる？
確定測量の費用は、土地の面積や形状、隣接する土地の数、過去の測量資料の有無などによって異なります。
一般的な住宅用地では、数十万円程度となるケースもありますが、条件によっては50万円以上かかることもあります。
特に次のような土地では、費用が高くなる傾向があります。
・隣接する土地が多い
・境界標がほとんど残っていない
・過去の測量資料が少ない
・隣地所有者との協議が必要
・道路や水路などの公共用地に接している
また、測量に必要な期間も土地の状況によって異なります。
売却を急いでいる場合は、測量にかかる費用だけでなく、必要な期間についても事前に確認しておくことが大切です。
隣地所有者が境界確認に協力してくれない場合は？
確定測量を進める際、隣地所有者の協力が得られないケースもあります。
例えば、隣地所有者が遠方に住んでいる場合や、境界について意見が一致しない場合などです。
このような場合、境界確認が長期化する可能性があります。
また、当事者間で解決が難しい場合には、筆界特定制度などの利用を検討することもあります。
ただし、筆界特定制度は土地の筆界を明らかにするための制度であり、所有権の範囲をめぐる争いを直接解決するものではありません。
境界に関する問題は、土地の状況によって適切な対応が異なるため、専門家への相談が重要です。
測量をせずに土地を売却する方法
境界が不明な土地でも、必ずしも売主が測量を完了させてから売却する必要はありません。
例えば、不動産会社による直接買取であれば、境界が未確定の状態でも購入を検討できる場合があります。
不動産会社が土地の状況やリスクを調査し、それらを踏まえて買取価格を判断するためです。
売主にとっては、測量費用を事前に負担せずに売却できる可能性があることや、売却までの手間を軽減できることがメリットとなります。
ただし、境界が不明であることによるリスクが買取価格に反映される場合もあります。
そのため、測量を行って一般の買主へ売却する方法と、現況のまま不動産会社へ売却する方法を比較することが大切です。
境界が不明な土地を売却する際の注意点
境界が不明な土地を売却する際には、売買契約の内容にも注意が必要です。
特に、次の点を明確にしておくことが重要です。
・境界が未確定であること
・売主が把握している境界に関する問題
・測量を行う場合の費用負担
・境界確認ができなかった場合の対応
・土地の面積に差異があった場合の取り扱い
境界が不明なことを買主に十分説明せずに売却すると、引き渡し後のトラブルにつながるおそれがあります。
売主と買主の双方が土地の状況を理解したうえで、契約条件を取り決めることが大切です。
神戸市・阪神間で境界が不明な土地の売却をお考えの方へ
神戸市や阪神間には、古くからの住宅地も多く、土地の境界が明確になっていない不動産も存在します。
特に、相続によって取得した土地では、所有者自身が境界の状況を詳しく把握していないこともあります。
境界が不明だからといって、売却を諦める必要はありません。
大切なのは、土地の状況を正しく把握し、費用や売却条件を比較したうえで、ご自身に合った方法を選ぶことです。
メルシーエステート株式会社では、神戸市を中心に、相続不動産や空き家、土地の売却に関するご相談を承っております。
境界が明確になっていない土地についても、状況を確認したうえで、売却方法をご提案いたします。
「測量をしてから売却するべきか迷っている」
「境界がわからない土地を相続した」
「できるだけ費用や手間をかけずに売却したい」
このようなお悩みがございましたら、どうぞお気軽にメルシーエステートまでご相談ください。
